丁建刚送出圣诞礼包：楼市转向 2019要如何购房？
昨天是平安夜，丁建刚老师应邀来到《吴晓波频道》杭州大本营进行视频直播，给网友带来了一份购房置业实操的圣诞礼物。
丁建刚老师是《吴晓波频道》多年的老朋友了，昨晚90分钟的直播过程相当的轻松愉快。
直播开始，丁老师首先做了60分钟的主题演讲，分享了他多年研究房地产市场总结的“三个维度”分析方法和中国城市化进程所形成的城市群及高铁网特征、解读了住建部最新的“三稳”提法、预判了2019年的市场走势，也给广大网友提供了实用的购房置业建议等等。
主题演讲结束后的30分钟，主持人还随机选取了一些网友的问题请丁老师即兴解答，整个90分钟的直播过程干货满满，众多网友提问依然意犹未尽。
我们选取丁老师的部分重要观点，与读者分享。（部分观点已于昨天剧透《不确定的2019楼市，如何购房？》）
希望观看丁老师直播的同学们还能点击文末的【阅读原文】进入回放。
2018，多事之秋。
临近年底，中国宏观经济走势和房地产市场都处在迷茫期。
刚刚结束的中央经济工作会议表示“世界面临百年未有之大变局”，房地产市场在宏观经济不确定，“因城施策、分类指导”的具体政策处在交替期的背景下，楼市转向，2019如何购房置业？
对于房地产市场来说，房产天然具有资本属性。对房地产市场的判断，都应该从三个维度进行分析。
第一维度：宏观经济和房地产市场政策。
第二维度：城市和区域比较。
第三维度：房产品的综合品质。
且这三个维度的权重系数与影响力依次递减。当第一个维度不适宜的时候，第二、第三个维度即使分数再高，对于投资者来说，其投资价值也很难拗过大势。
01
转向的2018
2018楼市变了，预期变了，政策变了
这一年，多数城市的房地产市场经历了从上半年“万人抢房”的狂热，到下半年的日渐趋凉。
7月之后，特别是最近两个月，全国从一线城市到三四线城市，楼市急剧降温。各地土地市场普遍出现了溢价率大幅度下降、土地价格下降和流拍的现象。
而市场的降温实质是由于公众的预期发生了变化。
导致市场预期变化有多种原因，但最直接最重要的原因是：中美贸易战爆发及未来不确定的90天、新一轮股灾、人民币兑美元汇率大跌、金融市场大量P2P爆雷等经济、金融事件。
房价的改变，不仅取决于供需关系，更取决于市场预期。
同时，下半年关于房地产市场的政策，从731政治局会议最严厉的“坚决遏制房价上涨”，到1031政治局会议对房地产市场只字未提，再到刚刚召开的中央经济工作会议提“强化逆周期调节”、“因城施策、分类指导”。
但是，因城施策的具体政策尚处真空期，市场仍处在迷茫期。
即将进入的2019，影响楼市的诸多因素：宏观经济、贸易摩擦、房地产税……均不确定。
经济的下行以及不确定性，也使得房地产的市场政策更陷入迷茫。
短期内房地产税仍无可能出台
房地产税的立法以及出台，是中国房地产市场的最大悬念之一。
今年十三届全国人大常委会立法规划中，房地产税法拟在本届人大常委会任期内提请审议。刚刚召开的中央经济工作会议甚至也未提及房地产税。
丁建刚老师坚持他去年的判断：房地产税立法由于法理障碍，在短期内无法出台，公众暂时可以不予考虑。
02
不确定的2019
2019不确定中的确定
预判来年的走势，仍然是按照三个维度进行分析。
第一维度：宏观经济和政策走势不确定。
但是，确定的是经济形势依然将面临十分严峻的局面，短期内市场仍将继续下行，确定的是房地产市场政策一定会松动。
第二维度：城市群、高铁网特征继续加强，在全国城市均处于下行的背景下，部分三四线城市可能面临更大的考验。
经过这一轮棚改激发需求，市场暴涨之后，那些人口净流出、没有产业支撑的三四线城市，将再度陷入高库存风险。
但处在城市群中，与一线和二线城市有确定的密切联系，能承接城市群中心城市溢出的三四线城市，则相对好一些。
住建部“三稳”，稳的是下行趋势
下半年以来，不论是市场还是预期，还是房地产政策，都发生了明显的变化。
此外，经济数据令人堪忧，经济下行压力的持续加大。1031政治局会议提出六个“稳”——“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。
就在昨天刚刚召开的住建部会议中，提出“三个稳”，要“稳地价、稳房价、稳预期”。
要稳，就说明不稳。而当前，无论是市场还是预期，无论是房价还是地价，都处于下行阶段，因此，“稳”主要就是要稳住下行趋势。
刚需不必恐慌，以劣换优的改善永远正确
当前，在市场和预期都趋于下行的阶段，绝非是投资购房者的所谓“抄底”时机。
对于刚需购房者来说，已经不必恐慌。不过不能在此时离场，而是需要密切关注市场动态，既要关注新房市场，也要关注二手房市场。
对改善型购房者来说，应断然抛弃非优质的不动产，置换一套既适合自住，又兼具保值功能的优质不动产。
除了以上这些观点之外，丁老师的演讲内容还涉及到了房地产市场的方方面面。欲了解更多的朋友可以点击文末的【阅读原文】进入直播回看。
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